本文摘要：编者按：预示着粤港澳大湾区发展规划纲要实施，深圳作为四大中心城市之一的地位突显，扎根打造出国际创意之都。政策造就之下，深圳各大区域都在摩拳擦掌大力发展各种产业经济。大机遇之下，这些区域的商业将呈现出哪些发展趋势？现有商业格局未来又将再次发生怎样的变化？深圳站独家策划深圳各区域2019商业发展趋势理解系列文章，以期为行业带给更加多思维。

编者按：预示着粤港澳大湾区发展规划纲要实施，深圳作为四大中心城市之一的地位突显，扎根打造出国际创意之都。政策造就之下，深圳各大区域都在摩拳擦掌大力发展各种产业经济。大机遇之下，这些区域的商业将呈现出哪些发展趋势？现有商业格局未来又将再次发生怎样的变化？深圳站独家策划深圳各区域2019商业发展趋势理解系列文章，以期为行业带给更加多思维。

作为中国三大金融核心区地之一、全球总部经济聚集区、全球智能终端创意中心、国际文化创意中心福田头顶诸多光环，是深圳行政、金融、文化中妥妥的C位。中心功能的地位对商业发展的起到不言而喻。目前，福田已构成了以福田CBD为中心，华强北、梅林、农林等多个商圈环绕着发展的多元格局，福田COCO PARK、皇庭广场、深业上城、华强北九方等多个商业项目挤满于此，推展着福田朝着世界级城市会客厅的方向发展。2019年粤港澳大湾区规划的实施，坐落于粤港澳大湾区中轴线上的福田，未来将竣工集商务、文化、时尚、生活于一体的复合型国际化大商圈。

据不几乎统计资料，未来两年，福田区仍将步入深圳One Avenue卓悦中心、深圳PAFC Mall、深圳中洲海湾C FutureCity等7个商业项目的亮相，这些项目落地竣工后，将推展福田更进一步沦为国际大都市的核心地标。以CBD为核心各片区商业多元化发展根据《2019福田区政府工作报告》表明，2018年福田生产总值突破4000亿元，快速增长7.4％；社会消费品零售总额约1824.8亿元，快速增长7.4％，倒数14年位居全市首位。在经济务实发展的态势下，福田商业的发展也更进一步成熟期与兴旺。

根据输掉在选址数据统计资料表明，目前，福田区已构成了以CBD商圈为中心，华强北、益田、下沙、农林、梅林、百花商圈环绕着发展的多元格局。从商圈的发展历史来看，福田CBD、华强北、农林、百花归属于传统商圈，益田、梅林、下沙则是近年来发展一起的新兴商圈；从商圈电磁辐射客群的功能来看，福田CBD、华强北的商业项目客群电磁辐射范围广，是商业发展更为成熟期的市级商圈，益田、梅林、下沙为区域型商圈，这些片区的商业项目以区域型、社区型商业居多，主要获取社区居民的日常商品和服务。图片来源：输掉在选址据输掉商大数据统计资料，目前福田区3万㎡的存量商业项目约24个，商业建筑面积为174.08万㎡，这里不仅汇集着例如皇庭广场、福田COCO PARK、深业上城等享有众多国际品牌的中高档购物中心，还不存在例如车公庙、华强北等地下商业步行街，多功能商业形态并存，商业氛围十分浓烈，是城市的西移商圈起托点之一。

1.福田CBD商圈竞争更加白热化每一个区域都有核心商圈，福田CBD商圈亦是代表。福田CBD坐落于深南大道的核心方位，坐落甚广深港高铁-福田车站，1号线等多条地铁交汇于此，周边环绕着甲级写字楼、住宅、学校等基础设施，以及深圳市图书馆、会展中心、市民中心等市政设施。据输掉商大数据中心监测（截至2019年3月14日），福田CBD商圈涵盖了已开业的皇庭广场、怡景中心城、连城新天地、福田COCO PARK、卓越INTOWN等多个商业项目。商业面积约200.63万㎡，工作日和节假日客流分别大约为64.01万、52.95万。

业态占到比以服装/精品、餐饮居多，其店铺数量占到比分别为50.26%和35.6%；餐饮、服装/精品、文娱、百货/餐馆/专业卖场的等业态面积占到较为大，主要电磁辐射时尚白领、家庭亲子、学生等三大客群。图片来源：输掉在选址一方面，存量商业大大展开改建升级，譬如福田COCO PARK大力加码美妆，引入了DIOR全球近期形象概念店、LANCOME、YSL等品牌；皇庭广场2018上半年已完成了新的定位与业态人组，新的签及续约品牌79家，致力于差异化发展。另一方面，增量项目持续入市，未来福田CBD商圈还将步入深圳PAFC Mall、One Avenue卓悦中心等多个购物中心的开业，新的杨家购物中心的挤满使得这里沦为了深圳都市氛围最美浓、商业竞争尤为白热化的区域之一。

2.各片区商业差异化发展除了福田CBD片区，华强北片区是深圳传统的商业圈，因其与1、7号线地铁无缝转乘，从而具有不能预估的人流商机。不仅有深圳首个以LOVE为主题的体验式购物中心华强北九方，还汇聚着茂业天地、世纪汇、赛格广场等商业项目，这些商业体大力调整业态、错位竞争，符合多样化消费市场需求，从而构成了福田CBD之后、又一更为知名的商圈。车公庙片区具有强劲的人流量和显著的区位交通优势，已沦为电磁辐射上沙、下沙等片区客流的热门商圈。喜乐町地下商业步行街促使了车公庙片区商业的可行性发展，随后十亩地等多元化商业形态，更有了众多年轻人的发票；与车公庙仅有于隔年一条马路、坐落于下沙片区的KK ONE，堪称因其开业时首创的色彩营销，沦为深圳潮流、时尚的地标之一。

而坐落于香蜜湖-农林片区的深国投广场，也于2018年底已完成升级改建、重装开业，并改名为印力中心，沦为了存量商业改建的范本。印力中心梅林片区的商业发展也于近两年获得较小的突破。梅林由于设施设施的不断完善，因而沦为在福田等片区上班族居住地的选用，梅林片区第一个区域型购物中心卓悦资、社区型购物中心佐阾虹湾陆续亮相，符合了梅林片区的白领、家庭等客群市场需求；2018年1月，打造出了loft小镇+品牌街+商场的深业上城开业，引入了无印良品全球首家酒店+餐厅+分店的三合一门店，沦为了上梅林片区乃至深圳生活美学的新地标。

福田中心区功能将大大提高作为深圳的行政、经济与文化中心，福田区仍然都是改革创新的先锋。随着粤港澳大湾区规划的实施、甚广深港高铁的通车，不受地铁、福田高铁车站的双重电磁辐射，福田作为深圳CBD中轴线的功能将获得大力提高。

1.空中连廊建设为商业流经新的活力福田中心区虽是深圳的中心，但也经常出现道路和楼宇互相阻隔的碎片化现象，然而空中连廊将大大提高这一现象。2017年6月，深圳市规土委就已审批了《福田区中心区空中连廊详尽规划》草案。

草案表明福田CBD将打造出覆盖面积4平方公里的空中连廊。目前，部分区域已月开工，如福田中心区二层空中连廊已动工。

根据规划方案，福田中心区白鱼规划23座空中连廊，据理解，这一空中连廊相连了包括皇庭广场、怡景中心城、福田COCO PARK、卓越INTOWN、五谷丰登商业中心、One Avenue卓悦中心在内的购物中心，即福田CBD商圈。空中连廊的建设将盘活福田中心区的交通网络，有效地构建区域人流的较慢引入和流通，为区域商业的发展流经新的活力。

2.未来两年将追加商业面积73.2万方随着甚广深港高铁专线通车和深港河套开发区的加剧，福田中心区的商业布局和商业挤满功能将提高到新的高度，并更进一步沦为深港消费新的标杆。据大数据统计资料，2019-2020年福田区白鱼减商业项目7个，分别为深圳One Avenue卓悦中心、深圳PAFC Mall、深圳中洲海湾C FutureCity、深圳市博今商务广场、深圳大中华文化广场、深圳福田宝能新都濠、深圳佐阾沙嘴购物中心，总计商业建筑面积白鱼减73.2万方。

其中，One Avenue卓悦中心作为深圳2019年最有一点期望的商业项目之一，一期商业计划将于2019年中开业。项目坐落于福田CBD的核心方位，商业面积约28.6万㎡，一期还包括北区ONE：Living品味生活、西区ONE：Style时尚中心、东区ONE：Taste缤纷美馔三大主题业态。该项目以打造出国际化商业时尚新的中心为标准，将更进一步造就福田CBD商圈沦为深圳最弱商圈之一。

One Avenue卓悦中心项目整体效果图坐落于深圳第一高楼的PAFC Mall自规划以来就倍受注目。该项目商业体量大约8万平米，车位数量超强1500个，定位为不会排便的都市精品体验型购物中心，目前已入驻桂满陇、禄鼎记等品牌，并预计于2019年第四季度开业。

中洲湾项目坐落于福田CBD湾区大金沙核心版块，共分三期研发，总建面大约300万平米，其首期商业部分面积16万方，由购物中心与开放式商业街区构成，并预计2020年12月面世。随着One Avenue卓悦中心、中洲湾 C FutureCity等项目的启用，福田中心区的功能将更进一步提高，未来福田不致将沦为极具国际化商业氛围的地区，为深圳乃至全国的商业发展流经新的活力。3.原有改为沦为城市发展与升级的关键随着福田CBD区域内土地和交通的承载力相似无限大，城市更新已沦为扩展城市发展空间的有效地手段。

只不过，早于在十三五期间，福田被建设国际化创新型城市和一流中心城区的目标就已明确提出。在未来十多年的将来发展中，福田将规划建设香蜜湖金融街、原有改为新城项目大金沙、正式成立坐落于河套的深港科技创新尤其合作区。据深圳《福田区城市更新十三五规划》表明，大金沙片区原有改为一旦已完成，未来的商业价值不可限量。改版后，大金沙片区在总建筑面积中包括住宅350万平方米，产业商业办公面积412万平方米，是未来福田集现代商务、大型商业中心和高档社区的主要区域之一。

据报，目前有数中洲、京基、绿景、金地四大开发商入驻。除了大金沙片区，规划表明，梅林-彩田片区、华强-香洲区片区也将作为重点拆毁修复区域，合计占地面积6.67平方公里。

梅林-彩田片区则将在青山脚下追加100万平方米以上高品质产业空间，华强-香洲区片区将追加111万平方米产业空间。2018年3月，福田区56项重大项目集中于动工，不含棚改类、城市更新类共计八类，总投资约265亿。其中华润置地以总价6380万元夺下华富村东、西区改建项目。

据理解，该项目是福田区第一个按照仅有新模式实行的旧改为项目，未来将建设还迁至住宅面积24万平米，人才安居房面积9.9万平米，商业及产业面积17万平米，同时还有学校、幼儿园等公共设施设施。这次动工仪式上还包括了皇庭国际的下梅林村改建专项规划2-03地块、恒大的香洲区片区第三城市更新单元03-04-1地块以及天健集团夺下的天健工业片区城市更新单元二期项目。此外，华强北等多地也在展开原有改为。

据理解，目前华强北开建规划中的城市更新项目10余个，改版方向多以商业居多，还包括兰光大厦项目、南园新村原有住宅改建、恒大商业中心、华强南西片区城市更新单元等。未来，这些城市更新项目将沦为福田区商业升级改建的关键。

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