本文摘要：目前中国现状是人口总量增长速度开始上行，人口大自然增长率早已上升至5%以下，老龄化问题日趋严重。中信建投通过测算找到，主流城市的购房年龄段主要集中于25~34岁和35~44岁，这部分人群从2015年开始，占到比下降斜率将逐步增大。虽然在2025年以前，25~44岁人口的总量仍然可以平稳在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的上升早已沦为不能规避的话题。

目前中国现状是人口总量增长速度开始上行，人口大自然增长率早已上升至5%以下，老龄化问题日趋严重。中信建投通过测算找到，主流城市的购房年龄段主要集中于25~34岁和35~44岁，这部分人群从2015年开始，占到比下降斜率将逐步增大。虽然在2025年以前，25~44岁人口的总量仍然可以平稳在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的上升早已沦为不能规避的话题。

对于很多80后、90后而言，放松二孩政策可以减少未来的人口量，但是全面放松二孩对住房需求量的缩放效果尚待仔细观察，特别是在是像上海北京等一线城市。中原地产的一份报告表明，目前上海转入婚育年龄的女性，有90%都合乎双羞或分开的政策，但是申请人二孩的比例还严重不足5%。

上海等一线城市的生活成本较为低，尽管收入水平在全国正处于前茅水平，但房价物价成本不较低，以北京为事例，目前北京一套80平方米普通地段的住房租金约在4000元，而北京人均工资水平不过4000元，普通打工者收益只购缴纳房租，又如上海目前住房均价要3万多，市区普通房堪称高达5~7万，而2014年上海平均工资5451元，房价收益比很高。一方面房价成本高，另一方面上海人也较为讲究生活品质，旅游休闲娱乐已沦为必不可少的一部分。即使经济实力受限，对孩子教育等投放也绝不会节省，所以综合来看由于收益抵不上生活成本，而多饲一胎必定不会增大支出，有些力不从心。

中原地产研究部高级经理龚敏指出，上述政策对三四线城市效果有可能比一线城市要好，因为他们不受传统生子情结影响大，如果一胎女儿很有可能还不会再造，三四线城市生活成本低，提升了生二胎机率，不利于住房市场需求减少。放松二孩必须因应一些实质经济贴去性刺激才不会有些效果。但目前国内经济状况有可能对这部分补助金有心无力。

但是这并不全面，因为单套住宅中的房间数量的非常简单减少并无法几乎解决问题二孩家庭的生活和发展，四房不相等3房+1房。一般来说除双胞胎之外，两个孩子之间不存在一定的年龄劣，非常多数也不会有性别劣。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，二孩政策影响住房市场需求结构的变化，提高型市场需求凸显，受到影响提高型项目。二胎后，家庭结构发生变化，原本一家三口变成一家四口。同时，也必须父母或雇用保姆一起来照料家庭。此外，住房市场需求结构也发生变化，原本一家三口的居住于市场需求一般为两房才可，二胎后，住房市场需求起码变成三房，甚至四房。

因此，全面实施二孩政策后，生二胎的家庭住房状况提高沦为必定，这对未来提高型住房项目来讲是受到影响。由于这样的提高型市场需求功能性拒绝更高，细节更加多，对开发商研发能力明确提出更高拒绝。比如对户型功能设计不应考虑到客厅更大的公共活动空间，考虑到父母或保姆居住于的空间、考虑到更好的储藏功能等等。

当然，有所不同的家庭市场需求堪称差异化，这对开发商的产品研发能力明确提出更高的拒绝，这也将是未来开发商的核心竞争力之一。也有业内人士找到，国外很多早就是多子女家庭的城市住宅情况，并不因为家庭里多了一两个孩子就都是大户型主导，忽略，还是有很多1房、2房、3房户型的，这个是基本事实。

因为孩子都会长大，现有很多打算或早已生育二胎的家庭，其第一胎子女往往早已入幼儿园甚至小学。坚信旋即的将来，随着年轻人数量的逐步完全恢复减少，子女独立国家分户，出外另寄居的情况必定经常出现。对住宅套数的拒绝不会更好地反映出来。

这就是指发展的看作问题。多子女某种程度是多间房，而且要考虑到多套房源。

张宏伟提及，如果全面放松二孩，那么在2050年，20~44岁的人口比例将比不放松二孩时减少4%，减少规模超过1.28亿人。这部分追加人口将使房地产行业必要获益。当然，长年来看，随着放松二孩后，新一轮人口红利的构成和中国潜在经济增长速度的提升，各类行业都将最后获益，房地产行业也不值得注意。

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